那些绕不开的概念，一次讲清黄金签证 · 商改住 · Non-Dom · 欧盟长居 · 申根 · 三代同行

希腊黄金签证

Greece Golden Visa

Χρυσή Βίζα Ελλάδα

希腊黄金签证是面向符合条件的非欧盟投资者及可纳入家庭成员的投资居留制度。房产路径常见 25 万欧元特定用途转换或保护建筑修复、40 万欧元及 80 万欧元门槛；地区、用途、面积、家庭成员、续签与房产使用限制均须按当期法律和个案文件核验。

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商改住豁免

Commercial-to-Residential Conversion Exemption

根据希腊法律 5038/2023 第 100 条经法律 5100/2024 第 64 条修订后的规则，符合条件的非住宅用途房产在依法完成住宅用途变更后，可适用 25 万欧元投资门槛；该路径按一套房产计算，不适用 120 ㎡ 最低面积要求。用途变更须在居留申请前完成，且完成时间不得早于 2024 年 4 月 5 日。

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全国联招（华侨生联考）

Joint Entrance Examination for Overseas Chinese, Hong Kong, Macao and Taiwan Students

面向华侨、港澳台学生的内地高校联合招生考试。华侨考生的报名资格有两条并列路径：考生本人与父母一方均取得住在国长期或永久居留权、连续居留满 2 年且 2 年内累计居留不少于 18 个月（按 540 天计）；或未取得长期居留权时，取得连续 5 年以上合法居留资格且 5 年内累计居留不少于 30 个月（按 900 天计）。

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Non-Dom 税务居民

Non-Domiciled Tax Residency

Non-Dom（Non-Domiciled Tax Resident）是希腊政府为吸引高净值国际人士设立的特殊税务居民制度。年缴 10 万欧元定额税即可豁免全部境外收入在希腊申报，最长 15 年。家庭成员额外 €20,000 / 人 / 年。条件：此前 8 年中 7 年非希腊税务居民 + 在希腊投资 ≥50 万欧元。

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欧盟长居 EU LTR

EU Long-Term Resident

欧盟长期居民（EU Long-Term Resident，简称 EU LTR）是依据欧盟指令 2003/109/EC 建立的独立长期居留身份。它不是欧盟国籍，也不会因持有希腊黄金签证满 5 年自动取得；申请人须按希腊现行规则满足连续合法居住、离境、收入、保险及融入等条件。

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申根 29 国

Schengen Area (29 Countries)

申根区（Schengen Area）由 29 个欧洲国家组成，包括 25 个欧盟国家和 4 个非欧盟国家。持有效希腊居留许可的第三国公民可按适用的申根短期停留规则前往其他成员国，通常在任意 180 天内累计不超过 90 天。保加利亚和罗马尼亚于 2025 年 1 月 1 日成为全面申根成员。

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希腊三代移民

Three-Generation Family Migration

希腊黄金签证家庭范围通常包括主申请人、配偶或依法认可的伴侣、未满21周岁的未婚子女，以及主申请人与配偶双方直系尊亲属。每位成员都要按亲属关系、年龄、保险和材料要求单独审查，一次投资不等于所有亲属自动获批。

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投资入籍

Citizenship by Investment

投资入籍是指申请人通过符合一国官方法律或政府项目要求的捐款、房产、基金、债券、企业投资或其他经济贡献，经尽职调查和政府审批后取得该国公民身份的路径。它不同于黄金签证、永居或长期居留，核心结果是国籍和护照。

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第二国籍

Second Citizenship

第二国籍是指个人在原有国籍之外取得另一个国家的公民身份。它可能来自出生、血统、婚姻、归化、特殊贡献或投资入籍。对中国客户而言，第二国籍必须同时考虑中国国籍法、原国籍保留、税务居民和全球资产合规。

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归化入籍

Naturalization

归化入籍是外国人在满足一国居住年限、语言、融入、品行、收入、无犯罪和其他法定条件后，向该国申请成为公民的路径。它通常不是付款即可取得，也不同于黄金签证或投资居留。

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居留、永居与国籍区别

Residence vs Permanent Residence vs Citizenship

居留、永居和国籍是三个不同层级：居留允许在一国合法停留或生活，永居通常是长期稳定居住权，国籍则是成为该国公民并取得护照。黄金签证通常属于居留或永居，不等于直接入籍。

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子女年龄临界（21 岁）与家庭成员资格

Child Age Limit for Greek Golden Visa Family Members

希腊投资者居留的家庭成员范围按法律列明为配偶或伴侣、未婚且未满 21 岁的子女，以及申请人与配偶的直系尊亲属。子女能否作为家庭成员纳入，取决于其在相关审核时点的年龄与婚姻状态，而不取决于父母的投资金额。因此这是一个时间问题：越早启动，可用的路径越多。

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希腊投资者居留的居住要求（移民监）

Physical Stay Requirement for Greek Investor Residence

希腊投资者居留通常不设强制长期居住要求，这是它与多数欧洲居留路径最主要的差别，也是国内有事业的家庭选择它的原因。但「不用住」只适用于这张许可本身：若目标是欧盟长期居民身份或希腊入籍，那两条路径各有独立的实际居住等法定条件，不会因为持有投资者居留满若干年就自动满足。

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出售房产与居留身份的关系

Selling the Property and Keeping Greek Residence

投资者居留的续签一般要求申请人继续满足对应的投资或房产持有条件。因此「卖掉房子身份还在不在」不是一个是非题，而取决于卖出的时间点、卖出后投资状态是否仍然成立，以及下一次续签时能否证明条件仍被满足。出售前应单独评估，不应先卖再想办法。

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居留续签被拒与后续处理

Refusal of Greek Residence Permit Renewal

居留续签的审核围绕「适用条件是否仍被满足、且能否被文件证明」展开。收到不利决定时，最要紧的不是判断对错，而是先确认决定书上的期限——后续可采取哪些步骤、各自的时限是多少，由当期法律规定，必须立即交由律师按决定书原文判断。拖延本身会消耗掉可选空间。

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