Tool · Historical ROI Backtest 2026
希腊房产历史 ROI 回测器
输入您的购买年份与投资区段，自动基于希腊央行 + Eurostat 历史数据回测出实际年化 IRR。不靠预测，靠真实历史数据说话。
回测至 2026 年的累计回报
€
70%
0% = 全自住 · 100% = 全长租（2026 短租禁令前部分年份可叠加短租）
2020-2026 · 7 年持有 · 雅典市中心（Kolonaki / Plaka）
年化 IRR
11.04%
累计回报
108.1%
总收益（欧元）
€432,395
- 初始投资
- €400,000
- 2026 年市值
- €761,779
- 账面增值
- €361,779
- 累计净租金 (70%)
- €70,616
| 年份 | 年增值 % | 长租毛回报 % |
|---|---|---|
| 2020 | +4.5% | 5.0% |
| 2021 | +9.4% | 5.2% |
| 2022 | +11.9% | 5.5% |
| 2023 | +13.4% | 5.8% |
| 2024 | +10.8% | 6.0% |
| 2025 | +9.2% | 5.8% |
| 2026 | +8.5% | 5.5% |
数据来源：希腊央行（Bank of Greece）住宅房价指数、Eurostat 房地产价格指数、ΣΑΕΕ 希腊房地产中介协会年报，及欧浪国际雅典直营律师事务所交易记录（脱敏聚合）。所有数据为公开统计的近似值，仅供回测参考，不构成投资建议。计算模型：年度复合增值 + 长租净租金（扣 35% 管理 / 税 / 维护成本）。
为什么历史回测重要
- 不靠预测: 所有数据基于希腊央行 + Eurostat 公开统计，过去发生的真实涨幅，不带主观乐观偏差。
- 区段分化: 雅典北郊学区房、核心区、岛屿与塞萨洛尼基表现不同，区段选择决定实际回报。
- 关键节点: 2019 黄金签证拉动、2021-2023 欧元区低利率、2024 法律 5038/2023 后市场分化。
- 2025-2026 加速期: 西班牙 / 葡萄牙政策变化后，部分需求分流希腊，核心区仍需逐案判断。