Tool · Historical ROI Backtest 2026
希腊房产收益情景推演器
选择假设的购入年份与区段，看在不同涨幅与租金假设下，持有结果会差多少。这里用的是情景假设参数，不是历史统计——它的价值在于让您看清哪些变量最影响回报，而不是预测market会怎么走。
按情景假设推演至 2026 年的累计结果
€
70%
0% = 全自住 · 100% = 全长租（2026 短租禁令前部分年份可叠加短租）
2020-2026 · 7 年持有 · 雅典市中心（Kolonaki / Plaka）
年化 IRR
11.04%
累计回报
108.1%
总收益（欧元）
€432,395
- 初始投资
- €400,000
- 2026 年市值
- €761,779
- 账面增值
- €361,779
- 累计净租金 (70%)
- €70,616
| 年份 | 年增值 % | 长租毛回报 % |
|---|---|---|
| 2020 | +4.5% | 5.0% |
| 2021 | +9.4% | 5.2% |
| 2022 | +11.9% | 5.5% |
| 2023 | +13.4% | 5.8% |
| 2024 | +10.8% | 6.0% |
| 2025 | +9.2% | 5.8% |
| 2026 | +8.5% | 5.5% |
本工具使用的是一组**情景假设参数**，不是历史统计数据，也不代表任何年份的实际市场表现。它的用途是演示「在不同涨幅与租金假设下，持有结果会差多少」，让你看清哪些变量最影响回报。计算模型：年度复合增值 + 长租净租金（假设扣 35% 覆盖管理、税费、维护与空置）。真实测算须按具体房源的成交价、真实租约、税档、空置与维修记录另行出具；本工具输出不构成投资建议，也不构成收益承诺。
这个工具能帮您判断什么
- 看清敏感度: 同一笔投资，涨幅假设差 2 个百分点、持租比例差 30%，十年后的结果可能相差很大。先理解变量权重，再谈具体房源。
- 区段不能一概而论: 市中心、北郊、南海岸、海岛与塞萨洛尼基的驱动因素不同，用同一套假设套所有区段会失真。
- 成本不能只算房款: 模型已扣除 35% 覆盖管理、税费、维护与空置——这部分最容易被乐观测算忽略。
- 结果需要个案验证: 真实回报取决于成交价、真实租约、税档、空置与维修记录。推演只是起点，不是结论。