商改住（Commercial-to-Residential）指原本规划为商业（办公、零售、酒店等）的建筑，在合规许可下改造为住宅用途。希腊法律 5038/2023 第 100 条第 4 款明确：从商业用途转换为住宅的房产，黄金签证投资门槛为 25 万欧元（其他档位为 40 / 80 万欧）。需具备：合法的用途变更许可（αλλαγή χρήσης）、改造工程完工证明（άδεια οικοδομής）、最终验收。欧浪国际所有商改住房源均经律师合规预审。

商改住档位被法律明确豁免 120 ㎡ 面积要求（这是其他档位的硬性规定）。因此 25 万欧档位下，100–150 ㎡ 的中小户型完全合规，更利于灵活配置。

雅典市中心：Exarchia、Kypseli、Patisia、Akadimia Platonos 等老城商改住项目；雅典近郊：Piraeus、Nikaia、Egaleo、Peristeri 等通勤便利区域；塞萨洛尼基市中心也有大量 25 万欧合规商改住可选。雅典北郊高端区（Kifisia / Maroussi / Kolonaki）通常超出 25 万欧门槛，需走 40 / 80 万欧档位。

希腊政府已通过法律 5038/2023 明确保留商改住豁免条款，目前没有取消时间表。但政策走向显示，希腊在 2024 年提高了其他档位（30 万 → 40 / 80 万），25 万商改住未来收紧的可能性存在。建议有意向客户在 2026–2027 年窗口期内办理。

三档投资门槛对应的都是希腊投资者居留许可路径，但房产类型、区域、家庭成员、材料和续签安排仍需按个案核验。不要只看投资额，律师尽调、资金路径和主管部门审批同样关键。