Policy Deep Dive · 8 min read
希腊黄金签证房产短租限制：2026 合规核对
适用房产 · 违规后果 · 出租申报 · 续卡核验
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希腊《移民法典》第 100 条第 7A 款规定：用于首次申请或续签投资者居留的房产，不得在共享经济框架下短租，也不得转租；违反相应限制可能导致居留许可被撤销并被处以 5 万欧元行政罚款。是否适用必须结合购房时间、许可依据、产权与实际使用方式逐项核对。
一、先确认限制写在哪里
本页核对的核心文本是希腊《移民法典》（法律 5038/2023）第 100 条。法律 5100/2024 第 64 条改写了该条，并加入第 7A 款。查阅时应在希腊政府公报中核对 法律 5100/2024、政府公报 A 49/05.04.2024、Article 64，不要把媒体摘要当作法条原文。
第 7A 款针对的是：由第三国公民取得、并用于首次申请或续签投资者永久居留许可的房产。条文禁止这类房产在共享经济框架下进行短期出租，同时禁止转租。
这不是“2026 年 1 月 1 日才新出现的一刀切禁令”。本页 2026 年更新，是对已经存在的投资者居留房产使用限制做重新核对。
二、违规后果不能写成模糊的“可能影响”
法律第 100 条第 7A 款对违反短租或相关使用限制的后果写得较明确：撤销居留许可，并对房产所有人和／或占有人处以 5 万欧元独立行政罚款。具体执法、责任主体和救济仍应由希腊执业律师按个案文件判断。
AADE 的一般短租规则还规定了房源登记号、住宿申报与税务申报等义务。但“符合 AADE 短租登记规则”不等于“同时符合投资者居留房产限制”，两套规则必须分别核对。
三、签约前要核对哪五项
- •许可依据：房产是否已被用于首次申请、续签或家庭成员申请；
- •购房与过渡条款：签约、付款和完成投资日期适用哪一版规则；
- •产权与用途：产权人、实际占有人、规划用途和用途变更文件是否一致；
- •租赁安排：是否存在短租、转租、代运营、平台上架或以公司名义使用；
- •续卡证据：房产是否仍由申请人持有，保险、护照、房产和租赁文件是否完整。
任何“包短租”“固定收益”“一定不影响续卡”的口头承诺，都应要求写入可审查的合同、法律意见和责任条款。
四、长租、自住与托管怎么判断
法律文本允许第三国房产所有人出租房产，但同时对投资者居留房产设置短租与转租限制。因此，不能简单写成“只能自住”或“任何长租都自动合规”。
准备长租或托管前，应由律师、会计师及房产管理方分别确认租约结构、租赁申报、税务、物业用途、代运营权限和续卡材料。租金、空置、维修、税费和服务费应按真实合同测算，欧浪不承诺固定收益或房价结果。
五、已购房业主现在可以做什么
- •保存购房合同、付款凭证、土地登记、用途文件、现有租约、平台记录与税务申报；
- •让希腊执业律师按实际许可依据出具书面核对结论，不只听销售口头解释；
- •如正在短租或转租，先核对适用规则和未履行合同，再决定停止、整改或切换运营方式；
- •续卡前按移民主管部门最新清单重新准备文件，不把旧案例当作当前保证。
资料状态 · 来源复核中
文中部分费用、租金、收益与处罚数字需要逐项补充直接来源。