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Definition · 简要定义
根据希腊法律 5038/2023 第 100 条经法律 5100/2024 第 64 条修订后的规则，符合条件的非住宅用途房产在依法完成住宅用途变更后，可适用 25 万欧元投资门槛；该路径按一套房产计算，不适用 120 ㎡ 最低面积要求。用途变更须在居留申请前完成，且完成时间不得早于 2024 年 4 月 5 日。
详细定义
商改住路径涉及原始用途、用途变更许可、工程许可与完工文件、最终验收、Cadastre 登记、公证合同和付款证据等多个环节。投资门槛、区域和面积规则应按交易及申请时有效法律核验；满足投资金额不等于物业或家庭成员自动符合资格。总成本还应计入税费、法律、工程、登记及持有费用。没有可审计官方统计时，不公布中国申请人的采用率。
关键事实数据
- 最低投资额
- €250,000
- 地区限制
- 无（希腊全境）
- 面积要求
- 豁免（无 120 ㎡ 下限）
- 原房产类型
- 办公 / 零售 / 酒店 / 餐厅等商业
- 必备许可
- 用途变更许可 + 改造工程许可 + 最终验收
- 产权证状态
- 必须更新为住宅用途
- 申请采用率
- 无可审计官方分项统计，不作比例承诺
- 用途变更时间
- 申请前完成，且不得早于 2024-04-05
法律依据
本概念的法律基础引用希腊政府 / 欧盟官方法律文本。
- 1
希腊国家行政程序登记库：商改住黄金签证初次签发（2026-07-31 更新） ↗
当前官方程序页，列明 25 万欧元、单一房产、无 120 ㎡ 下限、用途变更时间、付款、地籍与工程师报告要求。
- 2
希腊移民与庇护部第 9 号黄金签证实施通函（2024-09-25） ↗
解释法律 5038/2023 第 100 条经法律 5100/2024 第 64 条修订后的门槛、用途变更完成时间、一套房产及面积规则。
- 3
希腊移民与庇护部移民法规资料库 ↗
查询现行移民法、修法与主管部门通函的官方入口。
常见问题
商改住房产一定可以申请黄金签证吗？
不一定。需核对原始用途、用途变更完成时间、登记文件、合同和付款证据，并由律师按申请时有效规则审查。
25 万欧元门槛是否适用于希腊全境？
官方通函将符合第 100 条特定用途变更条件的房产列为 25 万欧元路径，但每套房产仍须逐案核验。
是否有 120 平方米最低面积？
官方通函说明该特定用途变更路径不适用 120 平方米最低面积要求。
用途变更什么时候必须完成？
须在提交居留申请前完成，且官方通函要求完成时间不得早于 2024 年 4 月 5 日。
获批后可以做短租或注册公司地址吗？
官方通函明确投资房产不得用于短期租赁；商改住房产也不得作为企业总部或分支机构地址。
历史发展时间线
- 2023
法律 5038/2023 汇编投资者居留许可规则。
- 2024-04-05
法律 5100/2024 第 64 条修订第 100 条；符合条件的用途变更房产保留 25 万欧元门槛。
- 2024-09-25
移民与庇护部第 9 号通函解释地区门槛、用途变更、面积与使用限制。
- 2026-07-29
欧浪国际按主管部门公开文件复核本页法规来源与风险提示。
与欧浪国际服务的关联
欧浪国际对商改住项目先做律师与顾问预审，重点确认用途变更许可、改造工程许可、最终验收、Cadastre 产权状态和合同付款节点。是否适合黄金签证申请仍需按房产文件、家庭材料和主管部门审批逐案确认。
浏览其他概念
- •对符合当期规则并完成合法用途变更的非住宅房产，25 万欧元门槛可能适用；是否符合须逐项核验房产、用途变更与申请文件。
- •商改住是否合规要核验“用途变更（αλλαγή χρήσης）”及相关文件，装修完成本身不等于符合黄金签证条件。