Verdict
葡萄牙 2023 年 10 月起取消房產投資黃金簽證路徑，僅保留基金（≥50 萬歐）、科研、文化遺產捐贈等小眾通道；希臘黃金簽證（法律 5038/2023）維持 25 / 40 / 80 萬歐三檔房產投資門檻，零移民監、三代同行、4 個月獲批。對以房產 + 永居為目標的中國家庭，2026 年希臘是更現實的選擇。
1. 項目背景與法律依據
葡萄牙黃金簽證（ARI）曾是歐洲房產投資移民的標桿項目，但 2023 年 10 月通過《Mais Habitação》法案後，房產投資路徑被關閉，僅保留基金、科研、藝術捐贈等通道；同時葡萄牙 NHR 稅收優惠也已於 2024 年終止。希臘黃金簽證則在 2024 年新政（法律 5038/2023）後繼續維持房產投資路徑，且新增「商改住 25 萬歐」豁免。
2. 逐項對比
Based on official legal/policy documents of both countries, comparing 9 key dimensions.
最低投資額
房產投資
居住要求
處理週期
家庭覆蓋
申根暢行
入籍路徑
稅收優惠
法律依據
| Dimension | 🇬🇷 Greece | 🇵🇹 Portugal |
|---|---|---|
| 01最低投資額 | €250,000（商改住） | €500,000（基金）／房產已關閉 |
| 02房產投資 | ✅ 支持 | ❌ 2023 年 10 月關閉 |
| 03居住要求 | 0 天／年 | 前 2 年 14 天 + 每 2 年 14 天 |
| 04處理週期 | 3-6 個月 | 8-14 個月 |
| 05家庭覆蓋 | 三代同行（含雙方父母） | 父母條件嚴格 |
| 06申根暢行 | ✅ 29 國 | ✅ 29 國 |
| 07入籍路徑 | 7 年 | 5 年（語言考試） |
| 08稅收優惠 | Non-Dom 仍在 | NHR 2024 終止 |
| 09法律依據 | 法律 5038/2023 | Law 23/2007（凍結） |
Gold-highlighted rows show dimensions where Greece is significantly advantaged. Data based on public legal texts as of May 2026; OULANG INTERNATIONAL does not assume responsibility for data currency. Confirm with current regulations before formal application.
🇬🇷 希臘優勢
- ✓房產投資路徑仍開放（葡萄牙已關閉）
- ✓25 萬歐商改住門檻 — 歐洲最低活躍黃金簽證投資額
- ✓零移民監 — 葡萄牙仍需每兩年 14 天居住
- ✓三代同行 — 葡萄牙父母資格更嚴格
- ✓處理週期 3-6 個月 vs 葡萄牙 8-14 個月積壓
- ✓Non-Dom 稅收優惠 — NHR 已終止
🇵🇹 Portugal 劣勢／限制
- ✗2023 年 10 月起房產投資黃金簽證徹底關閉
- ✗NHR 稅收優惠 2024 年終止
- ✗基金通道門檻 ≥50 萬歐 + 5 年鎖定
- ✗處理積壓嚴重
- ✗居住要求每年仍需登陸
3. 適合人群對比
想以房產投資為主路徑、追求性價比、希望全家三代同步獲永居的中國家庭
已有葡萄牙商業／科研／文化關聯、願意走基金或捐贈路徑的高淨值人士
4. 真實客戶場景（歐浪 2024-2026 辦案記錄）
場景：上海林女士夫婦原計劃辦葡萄牙黃金簽證，2023 年 10 月通道關閉後轉向希臘。最終選 25 萬歐雅典商改住，4 個月拿到希臘永居，全家三代同步獲批。
5. 常見問題
葡萄牙黃金簽證關閉後還能辦嗎？+
可以，但只剩基金（≥50 萬歐）、藝術捐贈（≥25 萬歐）、科研捐贈等通道。對大多數以房產為目標的中國客戶，希臘 25 萬歐商改住已成為更現實選擇。
希臘黃金簽證 vs 葡萄牙黃金簽證哪個更適合中國人？+
對絕大多數中國家庭，希臘更適合：保留房產投資路徑；25 萬歐門檻遠低於葡萄牙基金 50 萬歐；零移民監；4 個月獲批；三代同行；Non-Dom 仍在而 NHR 已終止。
希臘房產黃金簽證未來會否關閉？+
希臘政府 2024 年通過法律 5038/2023 已明確維持房產投資路徑，僅提高門檻。建議在 2026-2027 年窗口期內辦理。