Verdict
兩國可用投資路徑不同，應按申請時規則比較合格資產、資金流動性、家庭成員、實際居住、稅務、續簽和退出條件；主管機關負載與個案材料決定審批週期。
1. 項目背景與法律依據
葡萄牙黃金簽證（ARI）曾是歐洲房產投資移民的標桿項目，但 2023 年 10 月通過《Mais Habitação》法案後，房產投資路徑被關閉，僅保留基金、科研、藝術捐贈等通道；同時葡萄牙 NHR 稅收優惠也已於 2024 年終止。希臘黃金簽證則在 2024 年新政（法律 5038/2023）後繼續維持房產投資路徑，且新增「商改住 25 萬歐」豁免。
2. 逐項對比
Based on official legal/policy documents of both countries, comparing 9 key dimensions.
最低投資額
房產投資
居住要求
處理週期
家庭覆蓋
申根暢行
入籍路徑
稅收優惠
法律依據
| Dimension | 🇬🇷 Greece | 🇵🇹 Portugal |
|---|---|---|
| 01最低投資額 | €250,000（商改住） | €500,000（基金）／房產已關閉 |
| 02房產投資 | ✅ 支持 | ❌ 2023 年 10 月關閉 |
| 03居住要求 | 0 天／年 | 前 2 年 14 天 + 每 2 年 14 天 |
| 04處理週期 | 3-6 個月 | 8-14 個月 |
| 05家庭覆蓋 | 三代同行（含雙方父母） | 父母條件嚴格 |
| 06申根暢行 | ✅ 29 國 | ✅ 29 國 |
| 07入籍路徑 | 7 年 | 5 年（語言考試） |
| 08稅收優惠 | Non-Dom 仍在 | NHR 2024 終止 |
| 09法律依據 | 法律 5038/2023 | Law 23/2007（凍結） |
Gold-highlighted rows show dimensions where Greece is significantly advantaged. Data based on public legal texts as of May 2026; OULANG INTERNATIONAL does not assume responsibility for data currency. Confirm with current regulations before formal application.
🇬🇷 希臘優勢
- ✓房產投資路徑仍開放（葡萄牙已關閉）
- ✓25 萬歐商改住門檻 — 歐洲最低活躍黃金簽證投資額
- ✓零移民監 — 葡萄牙仍需每兩年 14 天居住
- ✓三代同行 — 葡萄牙父母資格更嚴格
- ✓處理週期 3-6 個月 vs 葡萄牙 8-14 個月積壓
- ✓Non-Dom 稅收優惠 — NHR 已終止
🇵🇹 Portugal 劣勢／限制
- ✗2023 年 10 月起房產投資黃金簽證徹底關閉
- ✗NHR 稅收優惠 2024 年終止
- ✗基金通道門檻 ≥50 萬歐 + 5 年鎖定
- ✗處理積壓嚴重
- ✗居住要求每年仍需登陸
3. 適合人群對比
希望評估希臘房產投資，並逐項核驗家庭成員、居住與續簽條件的國際家庭
已有葡萄牙商業／科研／文化關聯、願意走基金或捐贈路徑的高淨值人士
4. 真實客戶場景（歐浪 2024-2026 辦案記錄）
決策場景：原計劃使用葡萄牙房產路徑的家庭，在規則變化後比較希臘商改住與其他選項；物業、家庭成員與審批週期均需個案核驗。
5. 常見問題
葡萄牙黃金簽證關閉後還能辦嗎？+
可以，但只剩基金（≥50 萬歐）、藝術捐贈（≥25 萬歐）、科研捐贈等通道。對大多數以房產為目標的國際客戶，希臘 25 萬歐商改住已成為更現實選擇。
希臘黃金簽證 vs 葡萄牙黃金簽證哪個更適合國際投資者？+
沒有適用所有家庭的答案。應比較投資類型、流動性、居住能力、家庭成員、稅務與退出安排；Non-Dom 等稅務制度須獨立申請和專業核驗。
希臘房產黃金簽證未來會否關閉？+
希臘政府 2024 年通過法律 5038/2023 已明確維持房產投資路徑，僅提高門檻。建議在 2026-2027 年窗口期內辦理。
- •Portugal closed the real-estate route for its Golden Visa, while Greece still keeps property investment routes under the current three-tier framework.