Verdict · 一句话结论
葡萄牙自 2023 年 10 月起取消房产投资黄金签证路径，仅保留基金（≥50 万欧）、科研、文化遗产捐赠等小众通道；希腊黄金签证（法律 5038/2023）仍保留 25 / 40 / 80 万欧三档房产投资路径。对于以房产 + 居留为目标的中国家庭，2026 年希腊仍值得做严肃评估。
一、项目背景与法律依据
葡萄牙黄金签证（ARI）曾是欧洲房产投资移民的标杆项目，但 2023 年 10 月通过《Mais Habitação》法案后，房产投资路径被关闭，仅保留基金、科研、艺术捐赠等通道；同时，葡萄牙 NHR 税收优惠也已于 2024 年终止。希腊黄金签证则在 2024 年新政（法律 5038/2023）后继续维持房产投资路径，且新增"商改住 25 万欧"豁免，对中国家庭尤其友好。本文基于两国官方法律对二者进行逐项对比，便于您快速决策。
二、逐项对比
基于两国官方法律 / 移民局文件 / 公开政策文本，逐项对比 10 个核心维度。
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最低投资额
是否支持房产投资
居住要求
处理周期
家庭覆盖
申根畅行
入籍路径
永居有效期
税收优惠
法律依据
| 对比维度 | 希腊 | 葡萄牙 |
|---|---|---|
| 01最低投资额 | €250,000（商改住 / 受保护建筑修复） | €500,000（基金）/ €250,000（艺术捐赠）/ 房产已关闭 |
| 02是否支持房产投资 | ✅ 支持（核心路径） | ❌ 2023 年 10 月起关闭 |
| 03居住要求 | 通常无强制长期居住要求，续签按当期规则确认 | 前两年 14 天 + 之后每两年 14 天 |
| 04处理周期 | 取决于房产交易、材料、生物信息预约和主管部门负载 | 8–14 个月（积压严重） |
| 05家庭覆盖 | 主申 + 配偶 + 21 岁以下未婚子女 + 双方父母（三代） | 主申 + 配偶 + 子女（部分父母条件严格） |
| 06申根畅行 | ✅ 29 国 | ✅ 29 国 |
| 07入籍路径 | 7 年（满足税务居民等条件） | 5 年（语言考试 + 居住要求） |
| 08永居有效期 | 5 年一签，可永久续签；5 年后可转 EU LTR | 2 年首次 + 之后每 2 年续签 |
| 09税收优惠 | 可申请 Non-Dom（年付 10 万欧元定额税） | NHR 2024 已终止 |
| 10法律依据 | 法律 5038/2023 | Law 23/2007（被 2023 年修订冻结） |
注：金色高亮行表示该维度希腊明显占优。数据基于 2026 年 5 月公开法律文本，欧浪国际不对数据时效负无限责任，正式申请请以最新法规为准。
🇬🇷 希腊优势
- ✓房产投资路径仍开放（葡萄牙已关闭）
- ✓25 万欧商改住门槛 — 仍需律师尽调和材料预审
- ✓通常无强制长期居住要求 — 续签按当期规则确认
- ✓三代同行 — 葡萄牙父母资格更严格
- ✓处理周期受材料和主管部门负载影响，葡萄牙积压压力更明显
- ✓Non-Dom 税收优惠（定额 10 万欧/年）仍在 — NHR 已终止
🇵🇹 葡萄牙劣势 / 限制
- ✗2023 年 10 月起房产投资黄金签证通道彻底关闭
- ✗NHR 税收优惠 2024 年终止 — 富人吸引力大幅下降
- ✗基金通道门槛 ≥50 万欧 + 5 年锁定，流动性差
- ✗处理积压严重，新申请 8–14 个月以上
- ✗居住要求虽不高但每年仍需登陆
三、适合人群对比
希望评估希腊房产投资路径，并愿意分别核验家庭成员、教育资格与长期居留条件的家庭
已有葡萄牙商业 / 科研 / 文化关联、愿意走基金或捐赠路径的高净值人士
四、真实客户场景（欧浪国际 2024–2026 办案记录）
决策场景：原计划通过葡萄牙房产路径申请的家庭，在规则变化后比较希腊商改住与其他投资选项。需要分别核验物业文件、家庭成员、申根短期停留、续签与实际居住安排，不预设审批时间或结果。
五、常见问题（FAQ）
葡萄牙黄金签证关闭后还能办吗？+
可以，但只剩基金（≥50 万欧）、艺术捐赠（≥25 万欧）、科研捐赠（≥50 万欧）、企业投资（创造 10 个就业岗位）等通道。房产投资路径自 2023 年 10 月起彻底关闭。对大多数以房产为目标的中国客户而言，希腊 25 万欧商改住已成为更现实的选择。
希腊黄金签证 vs 葡萄牙黄金签证哪个更适合中国人？+
不存在对绝大多数家庭都更优的统一答案。应比较合格投资、资金流动性、实际居住、家庭成员、税务、续签和退出条件；审批周期取决于主管机关与个案，Non-Dom 等税务制度也需独立申请和专业核验。
葡萄牙基金黄金签证还值得办吗？+
适合特定人群：已有葡萄牙商业网络、希望走基金通道分散投资、或最终目标是 5 年后申请葡萄牙入籍（虽需通过语言考试）。但若以"房产 + 永居 + 三代"为目标，希腊更直接。
希腊房产黄金签证未来会不会也关闭？+
希腊政府 2024 年通过法律 5038/2023 已明确维持房产投资路径，并仅提高门槛（不是关闭）。从政策走向看，希腊更倾向于"调价"而非"关停"，但 25 万欧商改住通道未来收紧的可能性存在，建议有意向客户在 2026–2027 年窗口期内办理。
- •葡萄牙黄金签证房地产路径已关闭，希腊仍保留房产投资黄金签证路径，因此买房移民需求通常会优先比较希腊方案。