Verdict · 一句话结论
西班牙首相桑切斯于 2024 年 4 月宣布废止黄金签证，议会于 2025 年 4 月 3 日正式生效，房产、基金、债券、银行存款所有投资路径全部关闭。希腊黄金签证（法律 5038/2023）成为南欧唯一活跃的房产投资移民项目，且 25 万欧元商改住门槛是西班牙曾经 50 万欧门槛的一半。
一、项目背景与法律依据
西班牙曾凭借 50 万欧房产投资黄金签证吸引大量国际投资者，但 2024 年 4 月首相桑切斯（Pedro Sánchez）以"加剧住房危机"为由宣布废止，议会随后通过法案，于 2025 年 4 月 3 日正式生效。所有房产、基金、债券、银行存款、企业投资路径全部关闭。这意味着南欧（地中海气候、欧元区）的房产投资移民选项只剩希腊一个。本文逐项对比两国程序，便于错过西班牙的客户快速理解希腊路径。
二、逐项对比
基于两国官方法律 / 移民局文件 / 公开政策文本，逐项对比 9 个核心维度。
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项目状态
最低投资额（历史 / 当前）
居住要求
处理周期
家庭覆盖
永居有效期
申根区准入
南欧气候 / 文化
法律依据
| 对比维度 | 🇬🇷 希腊 | 🇪🇸 西班牙 |
|---|---|---|
| 01项目状态 | ✅ 活跃（法律 5038/2023） | ❌ 2025 年 4 月 3 日关闭 |
| 02最低投资额（历史 / 当前） | €250,000（仍生效） | €500,000（已关闭，不可申请） |
| 03居住要求 | 0 天 / 年 | 历史上无要求，现已不适用 |
| 04处理周期 | 3–6 个月 | 不适用 |
| 05家庭覆盖 | 主申 + 配偶 + 子女 + 双方父母（三代） | 历史上为主申 + 配偶 + 子女 |
| 06永居有效期 | 5 年一签可永续；5 年后可转 EU LTR | 不适用 |
| 07申根区准入 | ✅ 29 国畅行 | 不适用 |
| 08南欧气候 / 文化 | 地中海气候、希腊语 / 英语 | 地中海气候、西班牙语 |
| 09法律依据 | 法律 5038/2023（活跃） | Ley 14/2013 → 2025/04/03 废止 |
注：金色高亮行表示该维度希腊明显占优。数据基于 2026 年 5 月公开法律文本，欧浪国际不对数据时效负无限责任，正式申请请以最新法规为准。
🇬🇷 希腊优势
- ✓西班牙关闭后，希腊是南欧唯一活跃黄金签证
- ✓25 万欧 vs 西班牙曾经的 50 万欧，门槛减半
- ✓零移民监 + 三代同行（西班牙历史上家庭范围更窄）
- ✓4 个月获批（西班牙曾需 6–12 个月）
- ✓Non-Dom 税收优惠可叠加 — 西班牙 Beckham 法案适用窄
🇪🇸 西班牙劣势 / 限制
- ✗黄金签证已彻底关闭 — 不再接受新申请
- ✗非欧盟买家在巴塞罗那 / 马德里购房面临 100% 房产转让税新规
- ✗原 Beckham Law 税收优惠受限于受雇身份
- ✗南欧住房危机背景下，未来政策对外国投资者趋紧
三、适合人群对比
原计划办西班牙黄金签证、希望南欧气候 + 房产 + 永居身份的家庭
已在西班牙有工作 / 学业 / 商业，可走 Non-Lucrative / 创业 / 工作签证路径
四、真实客户场景（欧浪国际 2024–2026 办案记录）
场景：深圳王先生 2024 年初考察西班牙黄金签证，10 月就听到关闭传闻，2025 年 4 月通道彻底关闭。转向希腊后，他选了 40 万欧雅典北区房产，3 个月获批永居，全家三代落地，且节省了 10 万欧首付资金。
五、常见问题（FAQ）
西班牙黄金签证什么时候关闭的？+
西班牙首相桑切斯于 2024 年 4 月 8 日宣布废止黄金签证，议会于 2025 年 4 月 3 日正式通过废止法案并立即生效。所有原有投资路径（房产 50 万欧、基金 100 万欧、债券 200 万欧、银行存款 100 万欧、企业投资）全部关闭。
西班牙黄金签证关闭后，还能在西班牙获得居留吗？+
可以，但只剩非投资路径：Non-Lucrative Visa（非营利居留，需证明被动收入约 €2,400/月）、Digital Nomad Visa（需远程工作合同 + 月收入约 €2,650）、Startup Visa、Work Visa 等。这些路径门槛和居住要求都比黄金签证严格得多。
希腊黄金签证会不会也像西班牙一样关闭？+
从政策走向看可能性较低。希腊 2024 年通过法律 5038/2023 已明确维持黄金签证（仅提高了部分地区门槛），政府将其作为吸引欧元区外资的重要工具。但 25 万欧商改住门槛存在未来收紧空间，建议在窗口期内办理。
希腊和西班牙的气候、文化差别大吗？+
两国都属地中海气候，全年阳光充足、四季分明。文化上希腊更古典（柏拉图、亚里士多德的故乡），西班牙更现代（弗拉门戈、足球文化）。生活成本希腊（雅典）比西班牙（马德里 / 巴塞罗那）低约 20–30%。
- •西班牙黄金签证已于2025年4月3日停止新申请，希腊黄金签证仍处于可申请状态，因此两者已从同类选择变成开放项目与关闭项目的对比。