1. 法律依據與適用條件
法律類別
住宅房產投資（法律 5038/2023 標準檔）
適用地區
希臘大部分地區（不含雅典市中心 / 塞薩洛尼基 / 聖托里尼 / 米科諾斯）
房產約束
單一房產、面積 ≥120 ㎡
商改住適用
❌ 否 — 此檔位為標準住宅檔
2. 什麼樣的家庭適合此檔位
- 1注重子女教育、希望進入雅典國際學校的家庭
- 2希望在希臘主流住宅區擁有自住級別房產的家庭
- 3看好雅典北郊長期增值潛力的投資人
- 4預算 40-60 萬歐元的中產家庭
- 5希望未來部分時間在希臘度假的灵活配置客戶
3. 推薦房型
| 房型 | 地區 | 面積 | 回報參考 |
|---|---|---|---|
| 雅典北郊學區房 | Kifisia / Marousi / Vrilissia / Halandri | 130-160 ㎡ | 長租毛回報 4-5%/年 + 年增值 8-10% |
| 雅典南郊海景房 | Glyfada / Voula 外圍 | 120-150 ㎡ | 長租毛回報 3-4%/年 |
| 塞薩洛尼基外圍別墅 | Thessaloniki 北郊 / Halkidiki | 150-200 ㎡ | 長租毛回報 4-6%/年 |
| 克里特 / 羅德新建公寓 | Heraklion / Chania / Rhodes | 120-160 ㎡ | 長租 4% + 度假自住 |
4. 全部費用清單
基於希臘財政部官方稅率與雅典直營律師事務所標準報價。
房產款
€400,000
房產轉讓稅
約 3.09%
€12,360
律師費
約 1-1.5%
€4,000-6,000
公證費
約 0.8-1.2%
€3,200-4,800
土地登記費
€1,900-2,300
居留卡政府申請費
€2,000/主申 + €150/附屬
歐浪國際服務費
透明可議
總成本估算
約 €425,000-430,000
5. 真實辦理案例
家庭背景
上海林女士家庭（夫妻 + 雙胞胎兒子）
客戶訴求
主申請人為銀行中層，年收入 80 萬人民幣，希望子女入讀雅典北區國際學校接受 A-Level/IB 教育。
房產選擇
雅典北郊 Kifisia 145 ㎡ 公寓 €400,000，緊鄰 Campion / St. Catherine's / ACS Athens
辦理時間線
參考順序：房產審閱 → 獨立律師盡調 → 過戶 → 居留申請與生物信息。時間按個案、第三方及主管機關進度而定。
最終結果
4 個月全家獲批永居，雙胞胎入讀 Campion School IB 項目，5 年後規劃 EU LTR。
檔位優勢
- +主流住宅檔 — 新建住宅、產權清晰
- +覆蓋最佳學區房
- +主流地區流動性好
- +120 ㎡ 面積要求保障
- +長租 + 度假灵活配置
注意事項
- !門檻比商改住高 15 萬歐
- !不能選雅典市中心 / 圣托里尼 / 米科諾斯
- !120 ㎡ 單一房產要求
- !長租毛回報率不如商改住
6. 常見問題
40 萬歐檔為什麼不能選雅典市中心？+
法律 5038/2023 將雅典市中心、塞薩洛尼基市中心、聖托里尼、米科諾斯劃入 80 萬歐高檔區域。
40 萬歐能買到雅典北郊學區房嗎？+
可以。Kifisia、Marousi 等區 130-150 ㎡ 公寓多在 35-50 萬歐區間，緊鄰頂級國際學校。
40 萬歐住宅未來增值空間？+
雅典北郊近 5 年年均增值 8-10%，預計 2026-2030 仍 6-9%。
40 萬歐檔可以短租嗎？+
2026 起黃金簽證用房禁止短租，僅允許長租或自住。
- •The EUR 400,000 Greece Golden Visa route generally applies outside prime zones and is tied to the single-property and 120-square-metre requirements introduced under the current framework.
- •The EUR 400,000 route is often evaluated by families seeking a balance between residency eligibility, self-use and long-term rental potential.