GREECE GOLDEN VISA / EUR 400,000
ギリシャ€400,000ゴールデンビザ — 住宅階層 2026
標準住宅階層 · アテネ北部学区が好まれる · 国際学校+子供のヨーロッパ教育
EUR
400,000
USD
432,000
1. 法的根拠と適格性
法的カテゴリー
住宅不動産投資（法5038/2023標準階層）
適用地域
ギリシャのほとんどの地域（アテネ中心部、テッサロニキ中心部、サントリーニ、ミコノスを除く）
物件制約
単一物件、≥120 m²床面積
商業用→住居用転換適用
❌ いいえ — この階層は標準住宅
2. この階層が適している家庭
- 1子供の教育を優先し、アテネ国際学校への入学を求める家族
- 2ギリシャ主流住宅地域で居住レベルの物件を求める家族
- 3アテネ北部の長期評価可能性に強気な投資家
- 4€400-600k予算の中流家族
- 5パートタイムのギリシャ休暇+パートタイムの賃貸収入を求める柔軟なクライアント
3. 推奨物件タイプ
| 物件タイプ | 場所 | サイズ | 参考リターン |
|---|---|---|---|
| アテネ北部学区 | Kifisia / Marousi / Vrilissia / Halandri | 130-160 m² | 長期賃貸グロス利回り4-5%/年+年間評価8-10% |
| アテネ南海岸海景 | Glyfada / Voula外縁 | 120-150 m² | 長期賃貸グロス利回り3-4%/年 |
| テッサロニキ郊外ヴィラ | Thessaloniki北郊/Halkidiki | 150-200 m² | 長期賃貸グロス利回り4-6%/年 |
| クレタ/ロドス新築 | Heraklion / Chania / Rhodes | 120-160 m² | 長期4%+休暇所有占有 |
4. 完全コスト内訳
ギリシャ財務省の公式税率とアテネ直営法律事務所の標準価格に基づく。
物件価格
€400,000
不動産譲渡税
約3.09%
€12,360
弁護士費用
約1-1.5%
€4,000-6,000
公証料
約0.8-1.2%
€3,200-4,800
土地登記料
€1,900-2,300
居住許可政府申請料
€2,000/主+€150/扶養
OULANGサービス料
透明・交渉可
推定総コスト
~€425,000-430,000
5. 実際のクライアントケース
家族プロフィール
L夫人家族（夫婦+双子の息子）
クライアント目標
主申請者は銀行の中間管理職、年収約€100,000。目標：子供たちをアテネ北部の国際学校に入学させる。
物件選択
アテネ北郊Kifisia 145 m²アパート€400,000、Campion School / St. Catherine's / ACS Athens隣接
タイムライン
目安の順序：物件確認 → 独立した法務デューデリジェンス → 移転 → 在留申請・生体情報。期間は案件、第三者、当局の進捗により異なります。
結果
4ヶ月で家族全員永住権承認、双子は Campion School IBプログラムに入学。
階層の利点
- +ギリシャ主流住宅階層 — 新築、明確な所有権
- +最高の学区エリアをカバー
- +主流エリアの物件は流動性が高い
- +120 m²床面積要件保証
- +長期賃貸+休暇柔軟構成
注意事項
- !C2Rよりも€150k高い基準
- !アテネ中心部/テッサロニキ中心部/サントリーニ/ミコノスは選択不可
- !120 m²単一物件要件
- !長期賃貸グロス利回りはC2Rほど高くない
6. よくある質問
なぜ€400k階層はアテネ中心部を除外するのですか？+
ギリシャ法5038/2023はアテネ自治体（中心）、テッサロニキ自治体（中心）、サントリーニ、ミコノスを€800k高階層ゾーンに分類しています。
€400kでアテネ北部学区物件を購入できますか？+
はい。Kifisia、Marousi、Vrilissia、Halandri 130-150 m²アパートは€350-500kで、最高の国際学校に隣接。
€400k住宅物件の将来の評価潜在力？+
アテネ北部主流住宅物件は過去5年（2020-2025）で年間8-10%評価上昇。
€400k階層物件は短期賃貸可能ですか？+
2026年以降、ゴールデンビザ物件は短期賃貸禁止。長期賃貸または所有占有のみ許可。
- •The EUR 400,000 Greece Golden Visa route generally applies outside prime zones and is tied to the single-property and 120-square-metre requirements introduced under the current framework.
- •The EUR 400,000 route is often evaluated by families seeking a balance between residency eligibility, self-use and long-term rental potential.
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