1. 法律依據與適用條件
法律類別
高端住宅 / 核心區房產（法律 5038/2023 高檔區）
適用地區
雅典市中心 / 塞薩洛尼基市中心 / 聖托里尼 / 米科諾斯
房產約束
單一房產、面積 ≥120 ㎡
商改住適用
❌ 否 — 此檔位為標準住宅檔
2. 什麼樣的家庭適合此檔位
- 1高淨值企業家與投資人，注重海外資產配置
- 2希望持有希臘核心地段地標房產的家庭
- 3看重聖托里尼 / 米科諾斯度假地產長期升值的投資人
- 4考慮未來 EU LTR 長居 + 入籍路徑的家庭
- 5需要歐元區房產對沖人民幣 / 美元匯率風險的客戶
3. 推薦房型
| 房型 | 地區 | 面積 | 回報參考 |
|---|---|---|---|
| Kolonaki 精裝公寓 | Kolonaki / Lycabettus / Plaka | 150-250 ㎡ | 長租毛回報 3-4% + 年增值 8-12% |
| 卫城周邊歷史地段 | Plaka / Monastiraki / Thission | 120-200 ㎡ | 稀缺性溢價 · 長期保值 |
| 雅典南郊海岸豪宅 | Glyfada / Voula / Vouliagmeni | 180-300 ㎡ | 海景溢價 · 度假 + 自用 |
| 聖托里尼海景別墅 | Oia / Imerovigli / Fira | 120-180 ㎡ | 全球度假房產 · 長期保值 |
| 米科諾斯海景房 | Mykonos Town / Ornos / Platis Gialos | 120-200 ㎡ | 高端度假地產 · 增值穩健 |
4. 全部費用清單
基於希臘財政部官方稅率與雅典直營律師事務所標準報價。
房產款
€800,000
房產轉讓稅
約 3.09%
€24,720
律師費
約 1-1.5%
€8,000-12,000
公證費
約 0.8-1.2%
€6,400-9,600
土地登記費
€3,800-4,600
居留卡政府申請費
€2,000/主申 + €150/附屬
高端託管管理費
5-8% 年租金
歐浪國際服務費
透明可議
總成本估算
約 €845,000-855,000
5. 真實辦理案例
家庭背景
深圳王先生家庭（企業家 + 配偶 + 父母）
客戶訴求
主申請人為外貿出口企業老闆，年營收 8000 萬人民幣，希望將部分資產配置到歐元區核心房產。
房產選擇
Kolonaki 區 Patriarchou Ioakeim 街精裝公寓 180 ㎡ €820,000，年租金毛回報 4.5%
辦理時間線
參考順序：私享看房與房產審閱 → 獨立律師盡調 → 過戶 → 居留申請與生物信息。時間按個案而定，不承諾固定獲批日期。
最終結果
分別核驗每位家庭成員的居留資格、物業持有風險與 EU LTR 的獨立申請條件。
檔位優勢
- +可選雅典 Kolonaki / 卫城 / 聖托里尼 / 米科諾斯
- +高端房產保值能力強
- +歐元資產對沖匯率
- +長期增值 8-12%/年
- +高淨值客戶 — 私享看房、定制律師
注意事項
- !門檻高 80 萬歐元
- !高端房產流動性受市場影響
- !聖托里尼 / 米科諾斯季節性強
- !ENFIA 稅額相對較高
6. 常見問題
為什麼雅典市中心、聖托里尼、米科諾斯被劃到 80 萬歐檔？+
希臘政府 2024 年新政將「高需求 / 高房價 / 高短租壓力」地區門檻上調，雅典市中心、塞薩洛尼基市中心、聖托里尼、米科諾斯被列為最熱門四區。
Kolonaki 是雅典最貴的地方嗎？+
是的。Kolonaki 是雅典市中心最頂級的商住區，房價中位數 €5,500-7,500/㎡，最貴可達 €10,000/㎡。
聖托里尼 / 米科諾斯房產年回報多少？+
高端海景房年均增值 10-14%（2018-2024），但季節性強。2026 短租禁令下回報以長租+增值為主。
80 萬歐檔可以買多套房產湊總價嗎？+
不可以。希臘法律明確要求「單一房產」投資。
- •The EUR 800,000 Greece Golden Visa tier applies to prime locations such as key Athens areas, Thessaloniki, Mykonos and Santorini.
- •Prime-location due diligence should focus on title, rental restrictions, asset condition, liquidity and comparable transactions.