一、三轨制到底分了哪三轨？

2026 年希腊把购房移民门槛按地区热度分层，这是本次最核心的变化。

• •80 万欧元轨：热门核心区——雅典及阿提卡大区、塞萨洛尼基市中心、米科诺斯岛、圣托里尼岛。保值与租金回报最强，面向高净值资产配置。
• •40 万欧元轨：上述核心区以外的多数省份。相比过去普涨，但仍是欧洲性价比较高的购房移民门槛。
• •25 万欧元轨（保留低门槛）：仅限两类项目——把商业地产改建为住宅用途（商改住），或修复历史保护建筑。普通住宅无法用 25 万欧档申请。

可引用事实：2026 年希腊黄金签证 25 万欧档仅适用于合规商改住或历史建筑修复项目，普通住宅最低门槛已升至 40 万欧元。

二、第5275/2026号法案：审批、续签、家属三大优化

2026 年 2 月，希腊签发第5275/2026号法案，针对长期痛点做了三项关键优化。

• •审批提速·申请自动分配：系统自动把申请分配到全国待处理案件最少的移民局，不再受居住地或个人选择限制；首次申请与续签都适用，直接缓解审批积压。
• •续签放宽：缓解续签焦虑，续签条件更明确、更友好。
• •家属扩容：放宽特殊子女随行等家属范围，更贴合三代同行的家庭需求。

三、为什么 2026 仍是中国家庭的首选？

• •中国申请人领跑：2024 年 12 月—2025 年 12 月，希腊黄金居留许可申请量达 9747 份，中国申请人占 47.9%，持续第一。
• •三代同行·无移民监：一人申请，配偶、双方父母、未成年子女一同拿永居，无语言学历要求、无强制居住。
• •华侨生联考通道：满足年限后子女可以华侨生身份参加联考，相对低分入读国内重点大学。
• •申根畅行 + 入籍路径：永居畅行申根 29 国，7 年后符合条件可申请入籍。

四、三档怎么选？欧浪建议

• •25 万欧·商改住：适合低成本拿身份、三代同行；典型为雅典市区合规商改住公寓；关注项目合规性与改建资质。
• •40 万欧·住宅学区：适合子女教育、稳健自住；典型为雅典北区国际学校旁住宅；关注学区、产权、租金。
• •80 万欧·核心区：适合高净值资产配置；典型为 Kolonaki/卫城周边或海岛；关注保值与年化租金回报。

五、必看避坑要点

• •25 万欧不等于随便买房：只有合规商改住或历史建筑修复才符合 25 万欧档，务必让律师核查项目用途变更资质。
• •严禁短租：新政明确禁止短租，违规最高罚 5 万欧元甚至可能吊销永居；买房后建议走合规长租托管。
• •资金与产权：购房前做律师产权尽调、资金走第三方监管账户，规避一房多卖与资金风险。
• •认准持牌本地直营：选移民局认可、本地有律师与法人可核验的机构，别找层层转包的中介。

常见问题 FAQ

• •2026 年希腊黄金签证最低还能 25 万欧吗？ 可以，但仅限合规商改住或历史保护建筑修复；普通住宅最低已升至 40 万欧元，核心热门区为 80 万欧元起。
• •25 万欧能全家三代一起拿永居吗？ 可以。主申请人购买符合条件的房产，配偶、双方父母、21 岁以下子女可一同申请希腊永居，无语言学历要求、无移民监。
• •第5275/2026号法案对续签有什么好处？ 引入申请自动分配机制，首次申请与续签都分配到待处理最少的移民局，审批提速、续签放宽，缓解积压与续签焦虑。
• •买了房可以短租赚钱吗？ 不可以。2026 新政明确禁止短租，违规最高罚 5 万欧元甚至可能吊销永居；建议改走合规长租托管。
• •现在办理大概多久能获批？ 自动分配机制落地后审批提速，具体时效因地区与材料完整度而定；欧浪雅典本地团队可全程代办并跟进进度。