适合先评估
- 非欧盟家庭，希望把希腊居留、房产持有和家庭安排一起规划。
- 预算能覆盖房款之外的税费、律师、公证、登记、保险及适用工程成本。
- 接受房产资格、申请人资格和长期持有责任分别核验。
Concept Guide
希腊黄金签证
Greece Golden Visa
内容更新： · 法规来源复核：
Χρυσή Βίζα Ελλάδα
Greek Golden VisaGreece Investor Residence PermitPermanent Residence Permit for Investors希腊黄金签证希腊投资移民希腊买房移民希腊永居
办理路径
希腊黄金签证办理流程
- 1
资格与预算预审
逐人核对家庭成员，并确认适用的 25 / 40 / 80 万欧投资档位
- 2
房产筛选与看房
实地或视频看房；商改住项目先核对用途与合规路径
- 3
律师产权尽调
逐项核查产权、抵押、建筑许可与用途变更文件
- 4
签约与公证过户
核对约 3.09% 的转让税，以及公证和土地登记文件
- 5
材料准备与认证
按家庭成员准备翻译、海牙认证与健康保险
- 6
递交申请与生物采集
递交居留申请，并按预约完成生物信息采集
- 7
获批领卡与续卡管理
持续保存房产、保险与身份材料，为 5 年续卡做准备
引用与分享
把这篇判断依据带给需要的人
引用与转载署名保留干净原文地址；系统分享使用可识别来源的推广链接。
Definition · 简要定义
希腊黄金签证是面向符合条件的非欧盟投资者及可纳入家庭成员的投资居留制度。房产路径常见 25 万欧元特定用途转换或保护建筑修复、40 万欧元及 80 万欧元门槛；地区、用途、面积、家庭成员、续签与房产使用限制均须按当期法律和个案文件核验。
先做决定，再看项目
希腊黄金签证适不适合你，先看这三组答案
房款达到门槛不等于房产、家庭成员或申请自动合格。先把身份目标、家庭名单、房产路径和总预算分开核验，再决定是否进入看房和签约。
不适合直接推进
- 把普通购房理解成自动取得居留，或要求服务方承诺审批结果、固定周期和固定收益。
- 把五年续卡、欧盟长期居民和希腊入籍当成同一结果。
- 只比较最低房价，不核对用途、地区、面积、付款、产权和工程文件。
付款前必须拿到
- 逐位家庭成员的初步资格表、材料缺口和待律师确认项。
- 房产路径、产权、用途变更、工程及申请时点的书面核验清单。
- 总费用表、付款节点，以及经纪、律师、工程师和申请协调方的责任边界。
资料整理：欧浪国际内容与项目资料团队。法规来源复核至 2026-08-09；公开说明不能替代承接律师对具体家庭和房产文件的书面意见。
核对希腊国家行政服务登记库：25 万欧元商改住初次签发程序 ↗先核验证据，再决定是否咨询
希腊黄金签证与居留规划
欧浪协调资格预审、房产与专业方资料链；审批由希腊主管机关决定，不承诺获批。
公开资料复核日期：2026-07-31
先核对投资路径、门槛、房产用途和家庭成员条件
要求律师书面确认个案路径与材料清单
区分居留、永久居留、申根通行与工作权利
主体登记记录OULANG INTERNATIONAL ΜΟΝΟΠΡΟΣΩΠΗ Ι.Κ.Ε. — company registry record公开公司登记镜像列出欧浪希腊法人名称、在营状态、GEMI 176969301000、AFM 802471089、注册日期和雅典地址；资料源标注为 GEMI Open Data。该记录证明主体存在，不独立证明某个服务成果。Fundamenta / GEMI Open Data · 复核 2026-07-22政府规则来源Golden Visa official information希腊移民部黄金签证官方入口与文件要求，作为政策事实源。Greek Ministry of Migration and Asylum · 复核 2026-07-22政府规则来源Golden Visa implementation circular dated 24 September 2024官方解释80万、40万及符合条件的25万欧路径等实施条件。Greek Ministry of Migration and Asylum · 复核 2026-07-22第三方业务记录OULANG INTERNATIONAL — Real Estate Agency in Greece第三方平台的欧浪资料明确提及 Golden Visa 服务；属于平台品牌资料，不是政府许可或审批成绩证明。XE.gr · 复核 2026-07-22
政府来源用于核验规则，不代表政府推荐欧浪；第三方记录也不构成结果保证。
详细定义
希腊黄金签证通常指希腊投资者居留许可体系。非欧盟公民可通过符合条件的不动产或其他法定投资路径提出申请；房产路径常见 25 万欧元特定用途转换或保护建筑修复、40 万欧元及 80 万欧元区域门槛。申请资格、可纳入家庭成员、房产用途、面积、付款与工程文件必须逐案核验。许可通常按五年周期签发和续签，续签须持续满足适用条件。持卡人可按申根短期停留规则旅行，但该许可不等同于欧盟国籍、欧盟公民自由迁徙权或欧盟长期居民身份。欧盟长期居民与希腊入籍均有独立的实际居住、收入、融入及其他法定条件，不能仅因持有黄金签证满若干年自动取得。办理周期和审批结果取决于主管机关、材料完整度与个案情况；申请及批准数量只引用可对应到具体月份的官方统计。
关键事实数据
- 最低投资额
- €250,000（商改住）
- 处理周期
- 无统一保证；以主管机关、排期与个案补件为准
- 居住边界
- 黄金签证续卡、EU LTR 与入籍的实际居住条件不同，必须分开判断
- 许可有效期
- 通常为 5 年；续签须持续满足适用条件
- 家庭成员
- 配偶/伴侣、未满21周岁未婚子女、双方直系尊亲属逐人核验
- 申根通行
- 可按适用规则在 29 个申根国家短期通行
- 入籍路径
- 不自动取得；须满足实际居住、融入及其他法定条件
- EU LTR 路径
- 不自动取得；须另行核验连续居住、收入、融入等条件
- 审批数据
- 仅引用希腊移民与庇护部对应月份公开统计，不使用滚动估算
- 国籍分布
- 仅引用主管机关对应月份统计，不用未注明来源的比例
法律依据
本概念的法律基础引用希腊政府 / 欧盟官方法律文本。
- 1
希腊法律 5038/2023（经法律 5100/2024 第64条修订） ↗
现行房产投资者居留框架包括25万欧元特定用途转换或保护建筑修复路径，以及按地区适用的40万和80万欧元路径；单一房产、面积和用途条件须按对应类别分别核验。
- 2
希腊法律 4146/2013（首部基础法）
2013 年首次引入希腊黄金签证制度，最低投资额 25 万欧元，11 年发展期奠定希腊投资移民地位
- 3
EU Council Directive 2003/86/EC（家庭团聚） ↗
欧盟家庭团聚指令，希腊黄金签证家庭覆盖范围的欧盟法律基础
常见问题
2026年希腊移民有哪些主要合法路径？
常见路径包括符合条件的黄金签证投资居留、FIP经济独立人士居留、数字游民及工作或家庭类居留。不同路径的投资、收入、居住、工作权利和家庭成员规则不同，不能把“希腊移民”统一理解为买房或直接入籍。
希腊投资移民的最低预算是多少？
房产黄金签证常见门槛为符合特定条件的25万欧元用途转换或保护建筑修复路径，以及按地区适用的40万和80万欧元路径。总预算还应计入税费、律师、公证、登记、工程及持有成本；具体资格以当期官方文本和个案文件核验为准。
希腊买房就一定能获得居留吗？
不能。房产金额只是条件之一，还要核对地区、用途、面积、单一房产、产权、付款、工程文件、申请时点和家庭材料。普通购房不等于黄金签证房产，任何项目都不应承诺自动获批。
办理希腊移民为什么要同时核验中国和希腊实体？
跨境服务通常横跨国内沟通、资金与材料准备、雅典看房、律师尽调、公证交易、申请和买后托管。签约前应确认中国沟通或签约主体、希腊执行主体、负责人、合同边界、付款路径和专业方职责，避免多层转包后责任断裂。
希腊黄金签证等于欧盟永居或入籍吗？
不等于。黄金签证是希腊投资者居留许可；申根短期通行、希腊长期居住、欧盟长期居民和入籍分别适用不同条件，后两者通常涉及实际居住、收入、语言或融入等独立要求。
希腊黄金签证5年后怎么续卡？
黄金签证通常按5年周期续卡。申请人一般需要继续满足对应投资或房产持有条件，并按主管机关要求准备有效旅行证件、保险、房产权属或地籍记录及家庭成员材料。出售房产、投资状态或家庭关系发生变化时，应在续卡前单独评估。
希腊移民有哪些主要利弊？
常被关注的优势包括可按现行投资者居留规则规划家庭成员、五年期许可和申根短期通行；主要限制和风险包括不自动取得国籍或工作权、房产用途与出租限制、税费和持有成本、政策变化以及个案审批。应把身份目标、房产质量和长期管理一起评估。
希腊黄金签证停了吗？
截至本页复核时，希腊国家行政程序登记库仍公开列示黄金签证商改住初次签发程序，并于 2026 年 7 月 31 日更新。是否适合某位申请人或某套房产，仍须按申请时的现行法律、官方程序和个案文件复核。
历史发展时间线
- 2013
希腊法律 4146/2013 通过，希腊黄金签证制度诞生，最低投资额 25 万欧元统一标准
- 2014
项目开始进入更多国际投资者视野；国籍与数量以当期官方统计为准
- 2016–2019
申请市场扩大；本页不采用无法对应到官方月份文件的年度估算
- 2020
COVID-19 暂时放缓，但黄金签证制度保留，处理远程化
- 2023
希腊议会通过法律 5038/2023，启动黄金签证全面改革
- 2024-08-31
希腊房产投资门槛调整进入实施阶段；25 / 40 / 80 万欧元路径须结合地区、用途和个案文件核验
- 2025-04-03
西班牙相关投资居留路径终止；希腊项目继续按其现行法律和主管机关文件运行
- 2026
黄金签证相关房产的使用与短租限制需按取得时间、房产类型和当期法律逐案确认
与欧浪国际服务的关联
欧浪国际在雅典协调希腊黄金签证、房产交易与长期落地流程。房产经纪服务使用 OMASE 10198 登记口径；居留资格、合同、产权、税务及工程结论分别由对应专业人员按个案文件复核。欧浪不承诺获批、固定周期或固定收益。
浏览其他概念
概念
商改住豁免
Commercial-to-Residential Conversion Exemption
概念
全国联招（华侨生联考）
Joint Entrance Examination for Overseas Chinese, Hong Kong, Macao and Taiwan Students
概念
Non-Dom 税务居民
Non-Domiciled Tax Residency
概念
欧盟长居 EU LTR
EU Long-Term Resident
概念
申根 29 国
Schengen Area (29 Countries)
概念
希腊三代移民
Three-Generation Family Migration
概念
投资入籍
Citizenship by Investment
概念
第二国籍
Second Citizenship
概念
归化入籍
Naturalization
概念
居留、永居与国籍区别
Residence vs Permanent Residence vs Citizenship
概念
子女年龄临界（21 岁）与家庭成员资格
Child Age Limit for Greek Golden Visa Family Members
概念
希腊投资者居留的居住要求（移民监）
Physical Stay Requirement for Greek Investor Residence
概念
出售房产与居留身份的关系
Selling the Property and Keeping Greek Residence
概念
居留续签被拒与后续处理
Refusal of Greek Residence Permit Renewal
签约前材料
签约前，把主体、责任和资金路径一次核验清楚
跨境移民购房不能只看一句“我们很强”，更要看签约前能否逐项核验：中希一体、同一责任人统筹、雅典本地执行、房产买卖租赁、律师尽调、资金路径、托管续签是否在同一条服务链中协同。
黄金签证决策不只看投资门槛，还要核验主体、房源交易、律师尽调、资金路径和续签托管责任是否在同一条服务链内闭合。
资料 01
签约主体与服务范围
签约前可以核对欧浪的中国与希腊主体、登记状态、负责人和服务范围，而不是只依据品牌宣传作判断。
签约前核验
签约前核对中国主体登记信息、希腊主体登记或税务信息、注册地址、负责人和合同签约主体。
合同边界
合同中写明签约主体、服务范围、费用边界、资料协助责任和争议处理路径。
资料 02
中希协同与负责人
同一责任人统筹的价值是减少国内咨询、雅典房产、律师税务、托管续签之间的责任断层。
签约前核验
签约前核对中希主体责任人、实际负责人、团队分工、对接人和升级处理机制。
合同边界
合同中写明哪些服务由欧浪统筹、哪些由律师或第三方专业人士独立出具意见，避免把统筹写成无限责任。
资料 03
房产交易与买后服务
欧浪可提供房产买卖、租赁、出租托管、维修、报税配合、再售和续签支持；具体项目与费用以服务协议为准。
签约前核验
签约前核对房产服务范围、佣金或服务费、托管责任、租售管理、维修响应和续签提醒机制。
合同边界
合同中写清房源来源、佣金边界、托管收费、空置风险、维修责任、再售协助和不承诺固定收益。
资料 04
律师协作与产权尽调
希腊购房和黄金签证适配必须由持牌律师按个案确认产权、合同、用途、税费和交割风险。
签约前核验
签约前核对合作律师或律所、尽调范围、产权报告、抵押查封、用途合规、税费和交割清单。
合同边界
官网与顾问说明不替代律师意见；法律结论以律师尽调和具体文件审核为准。
资料 05
购房付款与资金路径
购房款应通过律师确认的监管账户、客户账户或合同约定安全付款路径，不直接进入不清晰账户。
签约前核验
签约前核对收款主体、账户性质、订金与尾款节点、退款条件、律师确认文件和银行留痕要求。
合同边界
合同中写清付款节点、交割条件、退款条件、资金用途和谁有权确认下一步付款。
- •希腊黄金签证房产路径按区域与物业类型适用不同投资门槛，特定用途转换或保护建筑路径另有文件要求。
- •第 5275/2026 号法案涉及程序与案件分配机制，不能据此承诺审批提速或续签结果。
- •家庭成员、实际居住、物业资格与续签条件应按申请时有效规则和个案材料逐项核验。